自從房仲業離職後，朋友見到總會問：「最近在做那一行啊？」

我說：「代銷」

此際，除非是地產同業，不然總是會有人露出疑惑眼神，再反問一次：「代銷？」

在這個時候最簡單的說明方式就是：

「賣預售屋的啦，有沒有看到馬路旁總有一些漂亮樣品屋，我們在裡面賣房子」

通常得到的回答也是

『哦，也是賣房子的哦』

代銷業當然不只是賣房子那麼簡單，地產業大概可以分為幾個類別：

• 建設（大陸稱＂開發商＂）
• 代銷（大陸稱＂代理商＂）
• 營造
• 建經
• 仲介
• 代書
• 估價

代銷公司通常以廣告公司為名（Ex.甲桂林廣告，海悅廣告等等），代銷業祖師爺───台北房屋董事長葉條輝創造了獨步全球的預售制度，以類似期貨的概念來銷售房子。當然很多人有疑問，賣房子？建設公司為什麼不自己賣？為什麼要給代銷公司賣被賺一手？我只能說：「想喝牛奶，不一定要養一頭牛！」很多建設公司二三年才推一個案子，不能因為這案子養一批銷售企劃人員，因此代銷公司的存在，便是現在專業分工化的結果：建設公司負責開發整合土地、代銷公司負責銷售包裝，水幫魚，魚幫水。

代銷公司要做的事情有很多，從宏觀的協助建商評估一塊土地的規劃及瞭解區域市場的脈動變化，到微觀的搭設接待中心、設計樣品屋，廣告設置以及雇用銷售人員，都是代銷公司的事情，代銷公司和建設公司簽立的合約又可以分為三種

• 包銷
• 包櫃
• 純企劃

───所謂的包銷，就是在銷售時的所有支出，包括接待中心、樣品屋、銷售人員薪資成本，全由代銷公司來負擔；如此一來，建設公司的風險降低了，而對於代銷公司而言，風險變的很大，搭建接待中心的成本極高，如果案子沒有賣好，都是幾千萬在虧損的，也因為如此，代銷公司通常會有研展部門，評估各區域的行情，來判斷一個案子值不值得接。代銷和房仲業的差別也在於此，通常仲介是有案子就接，反正成本都是固定的；但對於代銷而言，接到一個有毒的案子，即使你是白雪公主也會陣亡哦。　

───包櫃指的是代銷公司只負責出銷售跑單人員的薪水，其它由建設公司負責。

───純企劃指的是代銷公司只負責規劃及提供人員，其餘成本由建設公司負責。

這三者對於風險的承擔程度，也直接影響到佣收的分配程度，高風險自然是高報酬。在之前房市顛峰時，房子很好賣，大部份代銷公司都採包銷制度，賣的好就大賺，賣不好趕快再賣下一個案子就好。不過近期房市交易沒有像以往那麼熱絡，各代銷對於案子的評估也比較審慎，因此純企劃或包櫃的案子也變多了。

台灣的超高工時現象，自然也在代銷業表現的淋漓盡致，我目前月休四天，就已經覺得公司休假政策很不人道，聽到之前在新聯陽的老前輩說以前一個月才休一天，常常睡在公司，累到快死。我實在無法想像這種情況。當然也是有一些好的代銷公司在沒進案時可能週休二日或隔週休，這是值得讚許的；代銷是一個需要文化與創意的產業，但目前這種高工時的情況下，員工唯一的休閒就是下班去喝酒喝到爛醉，錢是賺到了，可是健康呢？

因為房市景氣趨淡以及會計制度的變更，未來預售屋推案數量將會減少，這並不影響代銷業的生存，只是未來台北市推案型態，先建後售或邊建邊售會變成一種趨勢，而以往路邊看起舖張浪費的預售屋接待中心，也將慢慢減少，最後甚至可能會消失，此情可待成追憶，只是當時已惘然啊。